Partenariat d'affaires
Questions fréquemment posées

Les partenariats d'affaires sont une excellente façon pour les gens sans expérience ou désir d'acheter une propriété d'être capables d'investir en immobilier.

Pour votre référence, voici un bref aperçu de ce en quoi consiste un partenariat typique.

• L'investisseur fourni les fonds nécessaires pour mettre le projet sous contrat.  Cela inclus le dépôt (« down payment »), les coûts de fermeture et quelques autres frais. 
• Nous nous qualifierons pour le prêt hypothécaire et demeurerons sur le titre de la propriété.
• Nous coordonnerons l'avocat et le banquier pour clôturer le projet. 
• Nous gèrerons les activités journalières et les rénovations lorsque requis.
• Les profits mensuels nets seront partagés 50-50. 
• Quand la propriété sera vendue, vous retrouverez votre investissement initial et la balance en appréciation sera partagée 50-50.  
• Si vous considérez prendre une hypothèque, vous serez placé sur le titre et nous couvrirons les paiements mensuels.  Le partage sera par ailleurs bonifié.
   
   

Pourquoi faire affaire avec vous et ainsi perdre la moitié des profits que j’aurais en achetant moi-même?

Si vous pensez avoir le temps et les habiletés nécessaires pour trouver une affaire, faire une due diligence exhaustive, monter le projet de façon rentable, le gérer et le superviser, alors vous pouvez effectivement vous lancer tout seul.  Si vous n’avez pas les habiletés, alors vous devrez apprendre à :

• Faire du marketing et de la prospection pour les projets.
• Établir votre équipe de professionnels incluant agents immobiliers, avocats, évaluateurs, inspecteurs, prêteurs, assureurs, gestionnaires, entrepreneurs et plus.
• Vérifier les informations financières.
• Obtenir l’approbation hypothécaire.
• Gérer toute l’affaire jusqu’à la fermeture.
• Gérer les locataires ou le gestionnaire de propriétés après la fermeture.
• Et beaucoup plus.

Tout ça prend du temps, et en fait ça pourrait vous prendre des années à développer les bonnes habiletés, l’expérience et l’équipe de professionnels que j’ai déjà développés avec mes mentors, sans compter l’investissement financier de plusieurs dizaines de milliers de dollars que j'ai fait dans ma formation.

Alors si vous accordez de la valeur à votre temps, déterminez ce qu’il vous en coûterait de faire tout ça par vous-mêmes, puis comparez ça avec combien je suis payé pour vous amener cette affaire et tout gérer, une affaire complètement passive pour vous à laquelle vous avez un accès immédiat.  Vous constaterez que mes services sont fort peu dispendieux, en fait.

N’oubliez pas : ce temps que vous sauvez, vous pourrez le passer en famille, à faire des choses qui vous intéressent possiblement davantage que l’immobilier.

Pourquoi prenez-vous 50% des profits alors que vous ne risquez aucune argent?

En fait, je risque aussi de l’argent.

La plupart des gens échange leur temps pour de l’argent.  Ça s’appelle une « job » et la plupart sont chanceux s’ils gagnent plus que 25 $ ou 30 $ de l’heure.

Comme investisseur immobilier, je dépense mon temps à faire du marketing et de la prospection pour trouver des affaires, identifier les bonnes opportunités, arranger le financement, les assurances et les inspections, m’occuper des gestionnaires de propriétés, des locataires ou les deux, et bien plus encore.

Tout ça prend du temps.  Donc ce que j'investis, c’est tout le temps impliqué dans ce projet (marketing et prospection de projets, incorporation et montage d'une équipe, vérification des informations, financement, gestion, suivi, etc.), lequel dépasse 100 h.  Mais sous-évaluons-le à ça pour une estimation conservatrice : mon taux horaire moyen étant 200 $ / h (c’est mon tarif horaire actuel pour de la consultation ou mon taux horaire effectif moyen quand j’assigne une propriété), ça me fait 20 000 $ d'investi en temps, un investissement que je ne déduis par ailleurs aucunement des profits de l’affaire.

À part le temps, je donne ma garantie personnelle pour le prêt hypothécaire, ce que vous n’avez pas à faire comme contributeur à la mise de fonds.  En fait, vous n’avez aucune garantie à donner sur les prêts que nous allons chercher dans les institutions financières, vous n’avez aucune responsabilité de dette.

Je mets aussi de mon argent pour les coûts de fermeture (3%), les coûts annexes (assurances, inspection, taxe de bienvenue, etc.) et la différence à payer si j'y vais avec un prêt hypothécaire à faible ratio ou si votre contribution ne couvre pas la mise de fonds complète qui est requise, sans oublier le coût des avocats pour préparer les papiers et le possible coût d'ouverture d'une nouvelle compagnie pour faire l'investissement si je ne suis pas installé dans la province.

Par ailleurs, tout le temps que nous garderons la propriété, je fournirai des services de gestion de propriété au taux standard de 10% des revenus bruts de loyer, et je fournirai un meilleur service parce que je suis aussi propriétaire et veux m’assurer que la propriété est rentable.

La propriété demandera aussi de l’entretien pendant la période de garde.  Je fournirai des services de réparation et d’entretien de qualité supérieure aux standards normaux, à des taux inférieurs à ceux du marché, car je veux encore une fois que la propriété soit rentable.

Voilà ce que j’investis en fait dans ce projet; et en échange d’une contribution passive de 25% du prix d’achat, je vous offre de partager 50% des profits, « cash flow » mensuel et équité à la vente, avec vous.

Donc en résumé, il ne faut pas oublier la garantie personnelle que je mets sur l’hypothèque; tout le temps et l'argent investi pour trouver, analyser et acquérir cette affaire; l'investissement dans l'ouverture d'une compagnie et sa gestion pour acquérir la propriété, la gestion et l’entretien de la propriété, et bien sûr la balance des fonds qui pourrait s'avérer nécessaire selon votre taux de participation et pour les services professionnels comme les avocats et notaires, assurances, inspections, etc.

Je structure en plus notre collaboration comme un prêt pour lequel vous recevrez une note indiquant les termes du remboursement, en plus du contrat de « joint venture » explicitant les termes de celui-ci.

Ceci dit, je peux accepter une contribution plus faibles en échange d’un partage des profits moindre, ou vous offrir un taux d’intérêt fixe de l’ordre de 8% à 12% par année pour un prêt privé, indépendamment des profits réalisés – ce qui est en soit déjà énorme en rapport avec ce que vous pourriez obtenir par d’autres investissements avec votre banque.

Pourquoi devrais-je investir avec vous alors que je peux acheter un condo géré professionnellement par une firme de gestion?

Plusieurs personnes investissent dans de tels investissements immobiliers passifs, mais vous devriez savoir que la plupart ne verront jamais des retours sur investissements tels que ceux que j’offre.

Par exemple, je trouve une maison que j’achète 20% sous la valeur du marché et qui n’a besoin que de quelques réparations cosmétiques. 

Dès le départ, nous disposons d’équité instantanée avec une possibilité de refinancer à court terme pour rembourser votre contribution à la mise de fonds. 

Nous créons un « cash flow » positif via le loyer et les paiements d’option que nous chargeons à un locataire-acheteur et les services publics comme l’électricité qui peuvent lui être transférés.  Surtout, en achetant 20% sous la valeur du marché, les paiements hypothécaires sont réduits pour améliorer le « cash flow ». 

Finalement, en investissant un peu d’argent dans des rénovations cosmétiques, nous créons de l’appréciation forcée qui accroît la valeur de la maison de 5%, 10% ou plus, permettant un refinancement pour rembourser votre capital.

Avec un condo géré professionnellement, vous achetez la propriété d’une compagnie qui a déjà encaissé ses profits en achetant une propriété en très mauvais état, en la rénovant, puis en vous la vendant au détail – ou en achetant le terrain, en bâtissant du neuf, puis en vous vendant encore au détail ou presque.  Le profit qu’il vous reste vient du « cash flow », mais vous laissez tomber l’équité à l’achat et l’appréciation forcée, la seule appréciation restante étant celle qui dépend des conditions naturelles du marché.

Le marché a progressé pendant quelques années, alors ne pensez-vous pas que ça va tomber?  Comment pouvez-vous garantir mon retour?

Il n’y a jamais rien de garanti à 100%, hormis peut-être le fait que vous perdrez de l’argent si vous n’investissez jamais rien, juste par le taux d’inflation qui fait constamment croître le coût de la vie en diminuant la valeur des devises.

Quand nous investissons dans un marché spécifique, il y a toute une cueillette d’information et une série de vérifications que nous intégrons à notre due diligence de façon à nous assurer de la rentabilité de nos opérations et par le fait même d’un bon retour pour nos partenaires financiers avec lesquels nous voulons développer une relation gagnant-gagnant à long terme.  Une partie de cette due diligence concerne l’évolution du taux d’appréciation avec le temps.

Ceci dit, il est possible de faire des profits dans n’importe quel marché, en autant que nous connaissions la nature de ce marché, que nous adaptions nos stratégies et que nous faisions nos calculs de rentabilité en conséquence.  De plus, l’appréciation du marché n’est qu’une des sources de profit existantes.  Il y a aussi l’équité créée à l’achat, le « cash flow » mensuel positif et l’appréciation forcée pour n’en nommer que quelques-uns.

Est-ce que je peux m’impliquer dans les décisions de tous les jours concernant cet investissement?

Quand vous investissez dans des actions ou un fond mutuel, demandez-vous au PDG ou au gestionnaire de fonds si vous pouvez l’aider à gérer l’investissement?  Évidemment pas… et ils ne vous le permettraient pas de toute façon.

Mes investissements immobiliers fonctionnent de la même façon.  Comme avec le PDG ou le gestionnaire de fonds, vous pouvez vous fier à mon expertise pour gérer l’investissement de façon appropriée de façon journalière.  Vous n’avez pas besoin d’être ennuyés pendant que vous êtres au travail ou à la maison avec des histoires de locataires ou de réparations.  Votre absence des opérations quotidiennes vous protège par ailleurs du point de vue de la responsabilité.

Cependant, vous serez consulté pour les décisions majeures comme un refinancement de la propriété ou des rénovations majeures telles le remplacement d’un toit.  Et vous recevrez bien sûr des relevés réguliers faisant état de la santé financière de l’investissement et des distributions de « cash flow ».

Rappelez-vous qu’une raison pour laquelle nous partageons les profits est que vous n’avez pas à faire tout ce travail additionnel de gérance d’une propriété à revenus.